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不動産取引

不動産は一般的に非常に高額であり、その取引となると些細なことでもトラブルに発展してしまいます。そこで不動産取引については法律によりさまざまな規制がされています。

ここでは不動産取引についての規制や仕組みをみていきましょう。

宅地建物取引業

不動産の取引に関する法律には、宅地建物取引業法があり、この法律により不動産取引の適正な運営と公正な取引が守られるように保護されています。
宅地建物取引業にあたる取引には以下の取引であると規定されています。

【宅地建物取引業にあたる取引】
　 売買 交換 貸借
自ら ○ ○ ×
代理 ○ ○ ○
媒介 ○ ○ ○

※たとえば、業として自ら売買する行為は宅地建物取引業にあたりますが、業として自ら貸借する行為は宅地建物取引業にはあたりません。

宅地建物取引業者

宅地建物取引業法では、不動産を取引する業者を宅地建物取引業者と規定し、宅地建物取引業を行うには国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要です。

宅地建物取引主任者

宅地建物取引主任者は、不動産取引をするにあたり重要事項の説明等を行う人で、国家試験に合格後、都道府県知事による登録を受けた人のことです。
宅地建物取引主任者でなければできない業務には以下の３つがあります。

  • 重要事項の説明
  • 重要事項説明書への記名・押印
  • 契約書面（37条書面）への記名・押印

宅地建物取引業者は、専任の宅地建物取引主任者を事務所ごと５人に１人以上の割合で設置する義務があります。

媒介契約

一般的に自宅などの不動産を売りたい時は、不動産屋さんに買主を見つけてもらうように依頼しますが、その依頼には不動産屋さん（宅地建物取引業者）と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には以下３種類があります。

【媒介契約の種類】
種類 内容
一般媒介契約 一番弱い契約で、同時に複数の宅地建物取引業者に同じ仲介の依頼をしてもよい契約です。また、自己発見取引もOKです。
専任媒介契約 同時に複数の宅地建物取引業者に仲介の依頼をしてはいけない契約です。ただ、自己発見取引はOKです。
専属専任媒介契約 一番強い契約で、同時に複数の宅地建物取引業者に仲介の依頼をしてはいけない契約です。また、自己発見取引もNGです。

報酬限度額

仲介した宅地建物取引業者への報酬額は宅地建物取引業法により限度額が定められています。
（以下の限度額は依頼者の一方からの報酬限度額なので、売主・買主双方の仲介を行った場合は、両者から以下報酬限度額以内の報酬を受け取ることができます。）

【不動産取引の報酬限度額】
成約代金 報酬限度額
２００万円以下 成約代金の５％
２００万円超〜４００万円以下 成約代金の４％＋２万円
４００万円超 成約価格の３％＋６万円

不動産取引に関する用語

手付金
契約締結時に買主から売主に支払われるお金で、最終的には代金の一部となります。手付と言ったら通常は「解約手付」となります。解約手付けは取引の相手方が履行に着手するまでなら、買主は手付けを放棄することにより、また売主は手付けを倍返しすることで契約を取り消すことができます。
危険負担
売買契約成立後、物件引渡しまでの間に、売主にも買主にも責任が無い事由（天災など）で物件が滅失・毀損した場合の責任分担を決めることを危険負担といいます。
民法ではこの場合、買主が全責任を負うと規定されていますが、実務上では、売主が全責任を負うように特約をするのが一般的です。
売主の瑕疵担保責任
売主は、売買の目的物に瑕疵（欠陥のこと）があったことをたとえ知らなくても、買主に対して責任を負わなければなりません。