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不動産の法律

不動産は多くの法律によりさまざまな規制がされています。もしこの法律がなければ、みんな好き勝手にいろいろな建物を建てて非常に住みにくい街となってしまったりしますので、住みやすい街の形成にこれら規制は非常に重要なものとなっています。

主な法律には、都市計画法、建築基準法、国土計画利用法、農地法があります。
それでは、順にみていきましょう。

都市計画法

都市計画法は、都市の発展と秩序ある整備を行っていくために必要な事項を定めた法律です。その中で日本の国土の区分が示されていますので、それをみていきましょう。

国土の区分

まず、日本の国土は都市計画区域、準都市計画区域、指定なしのいずれかに分類されています。言い換えれば日本の国土はこの３種類の区域いずれかに必ず属しています。

【日本国土の区域区分】
種類 内容
都市計画区域 一体の都市として総合的に整備、開発、保全をする必要がある場所を都市計画区域として指定される。
準都市計画区域 都市計画区域外でそのまま放置すれば将来の街づくりの障害となる恐れがある場合に指定される。
指定なし
（都市計画区域外）		 都市計画区域でも準都市計画区域でもない場所。

そして、都市計画区域はさらに市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域のいずれかに区分されています。それぞれの区分については以下のとおりです。

【都市計画区域内の区域区分】
区域区分 内容
市街化区域 既に市街化が形成されている区域およびおおむね１０年以内に市街化を図るべき区域。
市街化調整区域 市街化を抑制すべき区域。基本的に建築物の建築はできない。
非線引き区域 市街化区域にも市街化調整区域にも指定されていない区域。

★あなたの住んでいる家も、都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外のいずれかに必ず属しています。また、都市計画区域に属していれば、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域いずれかに必ず属しています。
どこに属しているか知らないよ！　という方はこの機会に勉強を兼ねて調べてみましょう。

そして、用途地域というさらに細かい地域に分類されます。用途地域は、市街化区域には必ず定める必要があり、それ以外の地域は必要があれば定めます。用途地域は全部で１２種類あり、内容は以下のとおりです。

【地域地区種類】
地域地区 内容
第１種低層住居専用地域 低層住宅のための良好な住居の環境を保護するため定める地域
第２種低層住居専用地域 主として低層住宅のための良好な住居の環境を保護するため定める地域
第１種中高層住居専用地域 中高層住宅のための良好な住居の環境を保護するため定める地域
第２種中高層住居専用地域 主として中高層住宅のための良好な住居の環境を保護するため定める地域
第１種住居地域 住居の環境を保護するため定める地域
第２種住居地域 主として住居の環境を保護するため定める地域
準住居地域 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業等の業務の利便を増進するため定める地域
商業地域 主として商業等の業務の利便を増進するため定める地域
準工業地域 主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域
工業地域 主として工業の利便を増進するため定める地域
工業専用地域 工業の利便を増進するため定める地域

★地域地区に関しては、市街化区域に属している方は必ずどれかの地域地区に属しています。市街化区域以外にお住まいの方は地域地区が指定されている場合もあるし、指定されていない場合もあります。 これも勉強を兼ねて調べてみましょう。

建築基準法

建築基準法に関係する用語にはおもに以下のものがあります。

接道義務
建築物の敷地は建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければならない。
セットバック
敷地が面する道路の幅が４ｍに満たない道路（２項道路と呼ばれる）の場合、敷地の境界線を道路の中心線より２ｍ以上後退させる必要がある。
建蔽率
建築面積の敷地面積に対する割合の事で、用途地域等により制限がある。敷地いっぱいに建築をすると１００％ということになる。
容積率
建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の事をいう。これも用途地域等により制限がある。
建築確認
建物を建てるには、建築前にその建築計画が適法なものかを事前にチェックしなければならないが、そのことを建築確認という。

国土利用計画法

不適正な土地の利用や地価の上昇を招く恐れがある取引を規制した法律が、国土利用計画法です。そのような区域には、注視区域、監視区域、規制区域があり、取引が一定以上の面積の場合には届出や許可が必要となっています。

【土地取引の規制区域種類】
区域種類 内容
注視区域 地価が異常に上昇または上昇する恐れがあり、適正かつ合理的な土地利用に支障が生ずる恐れがあるとされた区域
監視区域 地価が急激に上昇する恐れがあり、適正かつ合理的な土地利用が困難になる恐れがあるとされた区域
規制区域 土地の投機的取引が行われる恐れがあり、かつ地価が急激に上昇する恐れがあると認められた区域

農地法

農地に関しては、農地法にて取引が厳しく規制されています。農地がどんどん農地以外になってしまっては農作物を作る土地がなくなってしまって困りますものね。

農地法による規制は、３条規制、４条規制、５条規制の３種類があり、それぞれ許可権者や罰則などが定められています。

【農地の権利移動・転用の規制】
種類 内容
３条 農地を農地として使用するために売買する場合についての規制です。農家が別の農家に農地を売るようなケースについての規制です。
４条 農地を宅地として転用する場合についての規制です。農家が自分の農地に建物を建てるようなケースについての規制です。
５条 農地を農地以外に使用するために売買する場合についての規制です。農家が自分の農地を農家でない人に売るようなケースについての規制です。